申万宏源：维持华润置地买入评级 目标价升56.76港元

申万宏源公开发表提议书称，维持香港交易所置地（01109）“买入”标准普尔，目标价由49.18港元升到56.76港元。财务稳居绿档，投资生产成本正处于从业者略高于位之一，最近大额该日本公司贷款数额已到位、后续该日本公司上到可期。维持2021-23年每股收益预测为4.63/5.23/6.02元，现价完全一致21/22年PE比较少7.3X/6.4X，按照目标估值21PE10X。

申万宏源主要论述如下：

21年销售额额3158亿元、下同+11%，从业者逆境下完成下半年目标。

21年日本公司销售额总额3158亿元，下同+10.8%，逆境下仍完成21年销售额目标3150亿元，其中所华东、深圳和华北大区分别占有比23%、20%和17%；居住权销售额额2146亿元，下同+15.3%，完全一致居住权比例68%，日本公司21下半年宣布著手2025E付诸居住权经理人额翻番、完全一致CAGR14.9%。21年销售额辖区1665万阳，下同+17.4%；居住权销售额辖区1207万阳，下同+16%；销售额均价1.9万元/阳，下同-5.6%。

21年拿地更进一步、拿地额下同+10%，拿地/销售额总额利达多达48%。

21年日本公司拿地更进一步，拿地总额1514亿元，下同+9.7%，居住权比例78%，其中所一一线占有比91%、较20年提升7.8pct；拿地辖区1439万阳，下同-3.6%；拿地均价1.05万元/阳，下同+13.8%，主要由于拿地中所一一线占有比回升。21年日本公司拿地/销售额总额比和辖区比分别为48%和86%，拿地/销售额均价比55%。21H1末日本公司开发销售额型式土储5988万阳，其中所一一线占有比68%，覆盖20年销售额辖区4.2倍；IP土储1110万阳，一一线占有比79%，其中所新大都市广场布局一个中所心30城、占有比60%。

21年IP物业183亿元、下同+41%，21H2成功开店7座新大都市广场。

21年日本公司IP物业183.4亿元，下同+40.6%；日本公司著手2025E付诸300亿物业，完全一致21-25年CAGR13%。该行人口统计日本公司21H2成功开店7座新大都市广场，分别位于西安、南宁、汕头、烟台、青岛、深圳和贵阳，叠加21H1开店7个项目则全年合计开店14座新大都市广场、相符预期。21H1末日本公司在手新大都市广场108座（21H1新增6个）、GRA1185万阳，其中所已开店48座、GRA616万阳。在三营新大都市广场中所38家零售额名列第一大都市前三、20家第一，重奢新大都市广场数量业内排名第一。

三条绿线稳居绿档，该日本公司贷款到位、从业者经费困境下优势明显。

22年1月26日，日本公司宣布日本公司及高棉孤独分别与中所国电信进行谈判《该日本公司投资大战略合作协议》，中所国电信将授予该日本公司投资数额合计230亿元，其中所香港交易所置地200亿元、香港交易所高棉孤独30亿元；这些经费将全部用于该日本公司的业务，并且香港交易所高棉孤独在1月早已紧接著公告两单物管日本公司（禹洲写字楼和豫北服务）收购，受制于目前从业者供地出清的氛围下，日本公司在经费方面拥有比较显著的优势，后续该日本公司上到可期。至21H1末，日本公司正处于三条绿线绿档，剔预负债率60.9%，净负债率比较少28.5%，银行存款短债比2.3倍；投资生产成本进一步下降至3.88%，较20年末-20bp，微过6年内略高于水阳；有息负债账期4.8年，正处于从业者高位。

投资提议：香港交易所置地环抱香港交易所集团，是从业者领先的大都市投资开发运三营商。日本公司无视”2+X”的思路，其中所IP综合实力全国第一；2020-25E住宅销售额额和IP物业目标CAGR分别为15%和19%，付诸不间断快速增长。

风险提示：房地产催化反应微预期放开，销售额去化率不及预期，该日本公司的业务推进不及预期。

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